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2013年北京甲级写字楼市场年度报告--北京写字楼在线
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2013年北京甲级写字楼市场年度报告

新闻来源:  更新日期: 2014-05-05

概览

  宏观经济

  根据《北京市2013年国民经济和社会发展统计公报》:全年实现地区生产总值19500.6亿元,比上年增长7.7%。其中,第一产业增加值161.8亿元,增长3%;第二产业增加值4352.3亿元,增长8.1%;第三产业增加值14986.5亿元,增长7.6%。

  按常住人口计算,全市人均地区生产总值达到93213元(按年平均汇率折合15052美元)。三次产业结构由上年的0.8:22.7:76.5变为0.8:22.3:76.9。

  全年文化创意产业实现增加值2406.7亿元,比上年增长9.1%;占地区生产总值的比重为12.3%,与上年持平。高技术产业实现增加值1327亿元,增长7%;占地区生产总值的比重为6.8%,比上年下降0.1个百分点。生产性服务业实现增加值9811.8亿元,增长10.4%;占地区生产总值的比重为50.3%,比上年提高0.6个百分点。

  固定资产投资:全年完成全社会固定资产投资7032.2亿元,比上年增长8.8%。其中,国有控股单位完成投资4156.8亿元,比上年增长4.6%;民间投资完成2419.5亿元,比上年增长15.9%。

  分城乡看,城镇投资6352.6亿元,增长8.5%;农村投资679.6亿元,增长11.5%。

  分产业看,第一产业投资175.5亿元,增长20.6%;第二产业投资755亿元,增长4.9%,其中工业投资747.3亿元,增长5.6%;第三产业投资6101.7亿元,增长9%。

  全年完成基础设施投资1785.7亿元,下降0.2%,主要投向交通运输和公共服务业,其中交通运输投资664.5亿元,所占比重为37.2%,公共服务业投资451.3亿元,所占比重为25.3%。

  房地产开发:全年完成房地产开发投资3483.4亿元,比上年增长10.5%。其中住宅投资1724.6亿元,增长5.9%;写字楼投资611.7亿元,增长59%;商业、非公益用房及其他投资1147.1亿元,增长0.6%。

  保障性住房建设:全年新建收购保障性住房16.2万套,竣工8.5万套,配租配售4.7万套。

  土地供应:全年全市国有建设用地供应总量4610公顷。其中,住宅用地1783公顷(其中保障性安居工程用地805公顷),工矿仓储用地449公顷,商服用地305公顷,基础设施等其他用地2073公顷。

 

  写字楼市场

  由于新一届政府提倡的经济"稳增长"、"促改革"、"调结构"政策的影响,北京经济将进入一个更加平稳的可持续发展阶段。

  根据北京统计局发布的数据显示,2013年第三产业增加值14986.5亿元,增长7.6%。

  全年完成房地产开发投资3483.4亿元,比上年增长10.5%。其中住宅投资1724.6亿元,增长5.9%;写字楼投资611.7亿元,增长59%;商业、非公益用房及其他投资1147.1亿元,增长0.6%。国家经济调控及改革政策,使北京第三产业保持了较高的增长速度。第三产业快速发展有利于推动写字楼市场需求的提升。十二五政策引导新兴行业发展,将为金融业、商务服务业、现代能源业、信息技术及等行业注入新的动力,写字楼需求继续保持稳定。

  2013年北京经济仍处于快速增长时期,北京写字楼市场分化明显,一方面写字楼销售市场由于持续的住宅市场限购政策,挤压出大量投资性需求,转投向不限购的商业地产,促进销售类型写字楼量价齐升。另外一方面,写字楼租赁市场由于受经济疲软和企业搬迁等影响,租赁类型写字楼租金首次进入下降通道。

  北京写字楼租金经历了2010年29%、2011年55%和 2012年24%的暴涨,2013年北京甲级写字楼租金四年来首次出现下跌,标志着北京写字楼租金飙涨的时代正式结束。分析原因主要是写字楼市场持续的供应不足得到缓解,而过高的租金超过了实体经济的承受能力,随着2013年经济疲软,一些企业预算收紧开始搬离中心区域。

  从市场供需来看,2013年写字楼市场新增供应达142万平方米,较2012年增加13.6%。市场需求方面,市场整体吸纳量为162万平方米,较2012年减少9.5%。其中以金融保险、汽车、IT、传媒、制造业、医药生物和投资公司的需求最为强劲。

  从产品结构和分布来看,核心区高品质写字楼产品租售两旺。同时,由于核心区项目可租赁可销售面积有限,成本高企,投资租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势得以延续,一些知名跨国公司和国内企业向非核心区域的搬迁或扩张,带动企业独栋、总部基地以及产业园区的独栋产品日趋活跃。

  从商圈分布来看,除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外,目前石景山、望京、总部基地也有不俗表现,同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮,亦庄、通州都在积极拓展新的市场。

  根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2013年12月,北京写字楼市场平均售价38033元/平方米(建筑面积报价),与2012年同比上涨12.9%;平均租金305元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2012年同比下降6.2%;平均空置率11.6%,与2012年同比上升18.3%。

 

  市场供应

  供应紧缺得以缓解 新兴商圈继续领跑

  根据北京市统计局的报告,与商品住宅销售、供给双双现疲态的趋势不同,北京写字楼市场的发展仍然强劲。作为首屈一指的一线城市,写字楼的数据统计是北京独有的特色,在全国的数据统计中,并未将这一类目单独分类。据统计局数据,北京前十月的写字楼投资额高达468.3亿元,同比增长45.2%。在2013年的前十月中,写字楼的施工面积为1870.4万平方米、新开工面积445.5万平方米、竣工面积121.9平方米,同比增长均超过20%。

  中国写字楼研究中心(CORC)调查显示,2013年写字楼市场新增供应达142万平方米,较2012年增加13.6%。从供应结构上看,主要集中于非核心商圈,如丰台、大兴、朝阳、海淀的外延区等,土地供应的外围化也为将来写字楼外围化发展奠定了基础。

  而根据北京市房产交易管理网统计数据显示,2013年北京销售型写字楼供应持续高位,年内共计新增销售型写字楼项目85个。

  东部地区

  租务市场供应包括朝阳区财富金融中心、润世中心、远洋国际中心二期等甲级写字楼入市,为市场提供建筑面积14.7万平方米、4.9万平米、6万平方米的供给。

  销售市场新增供应包括朝阳区望京SOHO、保利国际广场、北京绿地中心、融科望京产业中心、望京诚盈中心、达美中心广场、太阳宫广场等,通州区万达广场、东城区银河SOHO。

  西部地区

  金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构,近年来,金融街甲级写字楼基本满租,租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应仅有丰铭国际大厦进入租赁市场。中关村区域年内新增供应仅有国海广场,提供42,000平方米的面积。

  销售市场中关村区域新增供应包括中国生物技术学术中心、万科金域中心、中坤广场等。

  石景山区域新增供应仅有银河财智中心、中国铁建·耀中心、西山汇等项目在售。

  南部地区

  南部地区主要以销售类型项目为主,包括丰台区、大兴区,丰台区新增供应包括诺德中心、盈坤世纪,大兴区新增供应包括鸿坤广场、天骥智谷、绿地中央广场·云中心,鸿坤广场、天骥智谷销售基本售罄。随着轨道交通的发展和核心区外溢效应,郊区化办公呈现了快速发展趋势。在政策支持下的产业转型和升级中,以天骥智谷、博雅C-Center为代表的一批企业独栋、总部基地以及产业园区的写字楼均取得了不俗的销售业绩。

  中国写字楼研究中心(CORC)调查显示,2014年北京将有二十个甲级写字楼项目入市,总建筑面积超过140万平方米,基本与2013年持平。

 

  市场需求

  租金下跌需求放缓 售价上涨投资活跃

  根据中国写字楼研究中心(CORC)统计,2013年写字楼市场新增供应达142万平方米,较2012年增加13.6%。市场需求方面,市场整体吸纳量为132万平方米,较2012年减少10.8%。

  租赁市场

  2013年北京写字楼租赁市场总体表现平稳,供应量少,吸纳创新低,租金高位平稳运行。同时,由于市场整体空置率全年都在低水平运行,国内外经济的不确定性、新增供应错位以及租金不断上涨均造成了2013年净吸纳量下滑,年内租金下降6.2%。

  这一趋势反映在许多传统行业跨国租赁行为的放缓,如制造、电子及媒体行业等。值得关注的是,内资公司和机构对优质写字楼的需求却呈上升趋势,并成为写字楼新租及扩张的需求主体,完成了甲级写字楼租赁活动 60%的成交。内资企业尤其是内资基金、担保及投资公司租赁需求上升,得益于许多私营企业在趋紧的信贷环境下寻找替代性融资渠道。

  随着国内经济增速回落,北京写字楼市场租赁活动自2012年以来明显减弱,需求放缓,2013年北京甲级写字楼租金出现四年来首次下跌,标志着北京写字楼租金飙涨的时代正式结束。北京甲级写字楼市场过去三年租金水平已经翻番,空置率由20%以上大幅下降到10%以下。然而,自二季度开始,租金水平增长逐步减缓,已经连续三个季度下探。

  中国写字楼研究中心(CORC)认为主要原因有三个,第一写字楼市场持续的供应不足得到局部缓解;第二过高的租金超过了实体经济的承受能力;第三经济疲软,一些企业预算收紧,开始搬离中心区域。

  另外,除了对北京写字楼市场发展的可持续性与租户租金可承受能力的担忧之外,日渐严重的空气污染和交通拥堵也对北京写字楼市场的长远发展带来不良影响。

  据不完全统计,2013年北京写字楼完成的租赁交易中有超过七成的面积是属于续约和搬迁。可以说,降低写字楼租金成本交易是2013年北京写字楼租赁交易主体,外资公司主导了这部分交易。搬迁至非商务中心区域成为2013年写字楼市场愈明显的趋势。在各中心商务区租金长期高位运行,且缺乏更多可租赁面积等因素共同作用下,部分制造类、高科技类公司逐渐搬迁至办公费用更低的非中心区域,并已逐渐形成趋势。

  2013年下半年,为了有效挽留租户,业主们开始提供租金优惠。由于业主针对优质续租租户提供较之市场租金高达10%~30%的租金折扣,令年内企业续租比例有所上升。东部地区(朝阳区、东城区)代表性租赁成交包括中信银行整租合生国际大厦60000平方米;汇丰银行在财富金融中心新租10000平方米,阳光保险租赁了该项目8700平方米;汉能集团在北辰世纪中心承租10000平方米等。同时,西部区域(西城区、海淀区)代表性租赁成交包括新浪在理想国际大厦续租8000平方米等。

  销售市场

  中国经济的稳健发展及北京市在国际城市中的经济影响力的增强为未来北京市写字楼市场带来强劲的市场需求。同时,受住宅市场严控影响,2013年北京写字楼迎来了更多的投资需求,供应也在下半年逐月增加,尤其在第四季度全面迎来供应峰值。

  2013年北京写字楼投资市场非常活跃,全年共录得十六个整售交易成交。涉及项目所处商圈亦较分散,但内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。

  国际和国内的机构投资者均有交易完成,仍然以来自金融行业(投资、银行、保险、证券)的机构投资者为主。年内重要整售交易包括:招商银行以总价人民币39亿元向金融街控股整体购买月坛南街四号楼;高和资本整体收购丹阳大厦,预计收购总价将在15亿元以上;太平保险以总价人民币36亿元收购广安中心B地块写字楼,并以总价人民币18.8亿元收购京汇大厦等。

  2010年以来,北京写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主,适于中小投资者的投资写字楼供应较少,鉴于北京写字楼市场传统核心区域内有限的投资机会和回报率的萎缩,风险偏好型投资者将继续将更多注意力转向该市新兴写字楼区域,如丰台区的丽泽金融商务区、通州区的通州商务园区以及大兴区的亦庄经济技术开发区等。由于投资写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势,2013年散售市场表现同样可圈可点,北京绿地中心、中铁诺德中心、融科望京产业中心、通州万达广场成交金额均超过15亿元以上,从一个侧面反映写字楼销售市场的火爆。

  2013年的写字楼投资市场最活跃的群体集中在投资额1000万-2000万元,与去年小业主、煤矿等"土豪"行业集中抢购不同,除了民间资本,投资群体不乏机构投资者、私募、险资等,这说明北京的可售型写字楼稳定的投资回报已被更为理性的投资群体认可。

  分析原因在于,政府对住宅市场实行限购导致部分购买力转移到写字楼市场,另一方面,住宅市场的强劲增长也提升了投资者对写字楼投资增值的预期。

  市场综述

  楼宇经济商机尽显 多中心化格局形成

  2013年中央城镇化工作会议提出,城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地,不是每个城镇都要长成巨人。预示着未来城镇化的过程,一定是土地集约化的过程。北上广深等一线城市已经进入存量房时代,当前,以旧楼改造、存量提升为特征的楼宇经济尽显商机。中央城镇化工作会议助推楼宇经济升级,北上广深等一线城市已经进入存量房时代,当前,以旧楼改造、存量提升为特征的楼宇经济尽显商机,楼宇经济将迎来前所未有的新机遇。

  由房讯网发起并联合全国工商联房地产商会权威主办的中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店盛大开幕,论坛主题为"光荣与梦想:新型城镇化下的楼宇经济"。

  楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务写字楼、功能性板块和区域性设施为主要载体,以开发、出租楼宇引进各种企业,从而引进税源,带动区域经济发展为目的,以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。作为新兴的一种经济形态,楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。发展楼宇经济,有利于拓宽城区发展空间,培育新的经济增长点,有利于促进现代服务业发展,加快经济结构调整,更有利于改善投资环境,提升城市的品位和档次。

  一栋写字楼的经济规模可以相当于一个县。关于楼宇经济,业界有个形象的比喻:垂直印钞机。发展宇经济,对于开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等方面都有重要作用。它不仅可以用较小的代价换来大的经济效益,而且还能有效地化解经济资源相对不足、土地资源日渐稀缺的矛盾。

  另一方面,2013年北京写字楼市场的"去中心化"趋势日渐明朗。随着北京郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工,写字楼的"多中心"格局得到发展。在这一过程中,三大核心区域的客户将会发生选择性地外迁,产生更富有层次性的写字楼区域集群。同时,北京市郊区的基础设施建设正在逐步改善,促进亦庄、丰台、通州等地区来承接大量的写字楼市场需求,从而催生郊区"公园办公"的发展。在北美、欧洲等国家,环境优美、配套设施齐全的郊区公园化办公早已成为潮流。北京市的经济发展势必向郊区拓展,驱动郊区写字楼市场进一步发展。

  区域市场方面,年内写字楼成交总金额排名进入前十的项目,广泛分布于朝阳、海淀、丰台、通州、房山等区域,但相对来说,成熟商务区域表现更为突出,投资需求趋高,排名前10的项目中,仅有3个项目位于城郊新兴区域。分析区域市场,望京区域市场的需求最为强劲,区域内绿地中心、融科望京中心、望京SOHO等3个项目入榜。

  产品类型方面,2013年写字楼成交排名前10的项目中以标准写字楼为绝对主导,商住、产业园需求相对较少,平均成交户型以100、200平米居多,占比40%。此外,整层、整售为主的大面积需求增多,中国生物技术学术中心等项目的平均成交户型均在1000平米以上。

  中国写字楼研究中心(CORC)调查显示,2014年北京将有二十个甲级写字楼项目入市,总建筑面积超过140万平方米,基本与2013年持平。

  展望

  综上所述,市场供需格局的变化、租户的租赁策略以及经济增速的放缓,将使2014年北京甲级写字楼整体租金水平继续小幅下滑。

  2014年北京写字楼市场预测:第一,2014年北京甲级写字楼整体租金水平继续小幅下滑。第二,由于供应基本与2013年持平,预计全年写字楼空置率依然保持10%左右低位运行;第三,随着住宅市场限购政策延续,大量投资性购买力转移到写字楼市场。

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