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写字楼增长期已过 沪东方众鑫欲整栋出售

新闻来源:北京写字楼在线----网摘  更新日期: 2011-02-24
  业内人士称,目前内环内写字楼的建造时间大多是在2004、2005年,已经过了大致五年的写字楼黄金增长期。

  但在内环内普遍出售整栋写字楼的情况并不会持续。

  记者近日从德佑地产获悉一条销售资讯,称以13亿元出售南京西路附近的独栋办公楼,出售项目为位于吴江路31号的甲级写字楼东方众鑫。目前,销售已进入接洽、谈判阶段,还未最终敲定。

  已过黄金增长期

  现阶段,东方众鑫的持有方是上海新京房地产公司,项目属于商用办公的综合体,有33000平方米写字楼与6000平方米商铺组成。租售比例在90%以上,使用期限从1999年4月11日到2049年4月10日。

  代理该项目的德佑门店有关负责人告诉记者,由于目前该大厦存有工行贷款5亿元,系经营性物业贷款。转让首付款50%拟将作为偿付此银行贷款之用途,并将撤销抵押给银行的他项权证。为此,上海新京房地产公司专门成立了一个东方众鑫投资有限公司用于销售该项目,并建议买家以购买上海东方众鑫投资有限公司100%股权的方式,取得该大厦的实际权属。且转让首付款50%或以上,即6.5亿元。

  对于此次上海新京房地产公司出售东方众鑫的原因,该负责人表示,“目前该公司在其他地区有新的项目跟进,所以需要一定的资金注入,方才出售该项目。”他还强调,“东方众鑫建成时间是在2004年,而一般写字楼本身价值的黄金增长期在5年左右,此后会处于一个平稳且上升缓慢的时期。”

  内环内大单增加

  其实,东方众鑫在去年年中就表达了出售意愿,但迟迟没有接盘者,目前已有多家买家与其接洽。 

  王经理指出,“写字楼的销售大单目前已经从内环外、中环外向内环内逐步转移,但不一定是整栋销售的,现在普通一个店员手头上就有超过5个总价在5亿元以上的项目。”

  不过,上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷表示,“虽然有这样的现象出现,但会是个短期现象,从整体上来看,内环内写字楼整体销售的情况还会保持一个稳定的态势。主要原因在于目前的各类政策并没有涉及到商业地产,而内环内写字楼的租金也在保持上升势头,在此情况下内环内写字楼整体出售的案例将越来越少。”

  中原研究部总监宋会雍表示,“就现阶段而言,写字楼的出售与住宅相比较还是相对‘薄利’的,所以在没有面临重大资金链问题的情况下,整栋写字楼出售的态势恐难持续。”

  此外,赵春雷指出,“一般将整栋写字楼出售的原因有两种,一为资金上有一定需求,才导致开发商选择出售。其二就是一些公司喜欢选择快进快出的方式,即在项目落成之后就开始搜索买家。但2004年就建成的东方众鑫明显属于前者。由于体量相对较大,所以一般接手的会是各类基金公司,还包括将写字楼用于自用的集团性质的公司,散客则极少见。”

  有知情人向记者透露,其实写字楼整体出售的案例还是比较常见的,主要是整体出售能够避免散售所带来的在资金和合同上的繁琐情况。但整体销售的项目往往采取不公开或者半公开的方式出手,如之前陕西北路长寿路调频广场的转让,收购方黑石集团,将大楼收购后整体改造招商。

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