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办公市场供求关系将改写 写字楼或现"抄底"机遇

新闻来源:北京写字楼在线----网摘  更新日期: 2010-07-21

7月1日起,南京开始实行住宅禁商,“凡房屋产权证上的用途明确为‘住宅’的,一律不得核发营业执照。”这无疑意味着,再想要在住宅小区里办新公司行不通了!想创业想办公司得找正规办公房。

如此说来,产权只有40年、一向价格还不如住宅的办公房是否要迎来大翻身的机会?继高端物业、商业地产后,《金楼市》“南京第一资产增值平台”将持续关注办公写字楼。

办公市场供求关系将改写

住宅禁商后,几乎所有原本租用住宅经营的个体工商户或者小公司都担心,害怕写字楼、商铺租金太高承担

不起。那么,与普通住宅相比,商铺写字楼租金要高多少呢?想新开公司的该如何选择?

记者采访发现,在南京不同地段、不同小区、不同写字楼的租金水平都不同。以新街口附近为例,石鼓路罗廊巷一个老小区一套100平方米的简装住宅出租,房子是三楼的三房一厅,月租金为2400元。同样是100平方米(挑高),天空之都一套18楼带电梯的精装修写字楼月租金报价为3200元。因为后者写字楼挑高,实际使用面积一般来说可以比单层面积多出60%,这样算来实际租金=3200元/1.6=2000元,比普通住宅还要便宜一些。

房产中介告诉记者:自2000年楼市起步开始,供过于求就一直导致南京写字楼市场低迷。住宅可以办公司就是原因之一。但实际上,新街口比较便宜的写字楼租金也只要1元/平方米/天左右,小区住宅租金1元/平方米/天上下,“要是住宅不给办公司经营执照,小公司肯定会转而租赁或购买中低档的办公写字楼,办公写字楼市场需求将大大增加。”

据工商部门统计,目前南京登记在册的各类公司以及个体工商户中,以住宅性质房屋,作为营业场所的比例至少接近六成。这六成左右的新公司“重返”办公楼,原先的办公市场供大于求的关系可能发生逆转。

租金出现上涨?

不过,目前南京写字楼租金依然处于低谷期。据统计,2007年时南京市甲级写字楼租金最高接近4元/平方米/天,2008年开始持续下滑,2009年虽然楼市整体火爆,写字楼租金却依然低迷。2010年租金恢复上涨,今年二季度南京市甲级写字楼的租金3.12元/平方米/天,环比上涨1.63%,同比上涨5%,但是这个租金水平实际上比2005年还低。

戴德梁行报告显示,受大量新甲级写字楼完工上市影响,今年第二季度南京甲级写字楼空置率达到历史新高35.55%,环比上涨8.77个百分点,同比上涨13.55个百分点。烽火科技大厦、绿地紫峰大厦、新地中心等一批新甲级写字楼交付后,今年已新增了20多万平方米甲级写字楼。预计未来12个月,南京还将有约30万平方米的甲级写字楼新增供应入市。如:金奥大厦、南京国际广场和国睿大厦等项目,空置率可能还会提高。

不过,在南京之前,广州、重庆等都曾实施过住宅禁商,写字楼租金售价都出现了明显上涨。而今年年初,南京一家公司将位于新街口的1500多平方米老写字楼进行了重新装修,上周该公司登了广告准备出售。没想到报价1.2万元/平方米的写字楼,想买的人却远超预计。

业内人士认为:虽然最高档的写字楼的兴衰是根据城市的经济活力程度来决定的,不过绝大部分的普通办公楼都将受益于这一政策。加之其原来价位就处于历史低位,而且贷款政策没有变,属于楼市里不受政策调控的一族,或许会成为楼市里已有多套住宅、但又有投资需求的资金自然选择的出路。

写字楼或现“抄底”机遇

哪一类办公楼更具升值潜力?南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华认为,商业性质酒店式公寓或许成为受益主力。比如去年上市的卓越SOHO,现在在售的皇册家园三期晶华等,实际上都是40年商业性质,可以用于办公注册。“以前也许办公性质是其弱项,现在或许就变成优点了。因为住宅现在禁商了,办公性质SOHO却可住可商。”

“符合中小企业的低租金的写字楼还是太少。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说,南京中小企业发展得还是比较好,因此需求不断增加,但难租到租金合适的写字楼。记者从多家从事写字楼租售的中介公司了解到,虽然相较去年,办公写字楼市场行情看涨,但比较抢手的还是售价和租金都相对较低的普通写字楼。张辉认为,由于规划中中高端写字楼规模很大,因此投资这类产品有一定风险。而小面积和租金相对较低的写字楼的投资更有机会。

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