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北京朝阳区欲规划三里屯与西单王府井商圈齐名

新闻来源:北京写字楼在线----网摘  更新日期: 2010-07-27

三里屯Village二期开始招商,零售巨头世茂百货启动招商。朝阳区规划,让三里屯这条只有3公里长的商街聚集各方资本,努力形成“与西单、王府井并列的主流商圈”。

规划

引资高端商业 欲与西单王府井齐名

历史上,三里屯因距离北京城门3里地而得名。其后,三里屯出名则是因为“酒吧”出名,目前,三里屯这条只有3公里长的商街正在聚集各方的资本,欲挤进核心商圈之列。三里屯Village二期已开始招商;零售巨头世茂百货也已启动招商。

按照朝阳区规划,未来三里屯商圈将被打造成为集购物、餐饮和娱乐休闲为一体的综合商业区,从而与西单、王府井商圈并驾齐驱。

项目规划称,三里屯未来将成为“国际时尚文化街区”和“24小时娱乐中心”。 随着高端定位的三里屯SOHO、三里屯Village、世贸百货的相继亮相,三里屯商圈的高端商业群显现雏形,这将使三里屯逐步改变原先夜经济独大的现状,进入成熟商圈行列。在此规划之下,三里屯地区的商业投资热了起来。已经通过一期的经营,成为北京新的商业地标的三里屯Village,其二期也已经开始招商,包括LIU·JO等一些品牌已经营业。记者了解到,与商场一期的时尚定位不同,三里屯Village二期的定位明显提升。

据该商场一位负责人介绍,为了满足不同消费者的需求,商场二期将以国际一线品牌、知名设计师品牌为主打。已经入驻的国际知名品牌ARMANI的一位工作人员表示,很快就会进行内部装修。除了ARMANI、DIESEL、BALMAN、I.T等高端品牌已经与商场签约。记者还注意到,不少人正在咨询商铺的信息。

与此同时,三里屯商圈还在吸引零售巨头的关注。运营超过20家综合体的世茂集团,就将进入北京市场的首站选在了三里屯。据世茂百货总裁李俊杰介绍,世茂百货将主打高档品牌,其与零售巨头法国欧尚、英国百安居等300多家知名品牌结成战略联盟。

公开资料显示,去年,世茂集团旗下的世茂股份将战略重心转向商业地产,截至目前,世贸集团在国内拥有近1000万平方米的土地储备,运营21个综合体项目。

同时,按照SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)的预期,三里屯SOHO的打造将成为北京的“铜锣湾”。据悉,铜锣湾位于香港中心北岸西侧,是香港主要商业及娱乐场所的集中地。该地段集中了很多购物中心、百货公司和酒店等。在街区内还有很多餐厅,所有高端商品都可以在这里找到。同时,铜锣湾还是著名的“不夜城”。

掣肘一

商业配套存短板 酒吧业态仅“夜里欢”

目前,三里屯附近聚集了大量酒吧和娱乐设施,包括三里屯酒吧街、工人体育场、工人体育馆、富国海底世界、保利剧院、农展馆、MIX、朝阳剧场、法国文化艺术中心、西班牙塞万提斯学院等,是北京最具国际化气氛和传统文化的区域,以独特酒吧文化闻名京城。

不过,相比于娱乐业态的繁荣,商业配套却是三里屯商圈的短板。

目前,该地区只有三里屯Village、雅秀市场、太平洋百货、3.3大厦等商业设施。在采访中,大多数消费者认为,“酒吧文化是三里屯商圈的标志”。当消费者面对以酒吧为核心的三里屯时,大多会选择夜间前往消费,这使得该商圈“夜经济”的繁荣程度明显高于白天。

实际上,三里屯商圈周边的消费者具有很强的消费能力,但三里屯商圈内已有的商业配套,还不能与这部分人群的消费需求匹配。三里屯地区有500多家企业、外国商社和大批高端楼盘,聚集了大批高收入、高消费的年轻白领群体,且周边还有使馆区。

在商圈内,雅秀市场的主要服务对象是外籍游客。而尽管开业多年的太平洋百货是一家高端精品店,但其品牌与三里屯商圈的主要人群也不完全契合。仅凭三里屯Village一期一家商场的品牌,吸引客流的能力有限。

三里屯曾于2004年6月开始尝试改变,朝阳区国土房屋管理局在《北京城市房屋拆迁公告》中确定,三里屯区域拆迁范围是“东至三里屯东区1号楼、南至三里屯西区2号楼、西至南三里屯西区3号楼、北至工体路”。至此,三里屯进入全面改造阶段。

自2005年3.3大厦亮相开始,朝阳区政府就在不断推动三里屯向核心商圈进化。按照规划,三里屯大街东侧,仍将是以“男孩女孩”等酒吧为主体的酒吧街,而西侧则以3.3大厦为界,分为南北区。北区将分布国际一二线品牌的旗舰店以及120家特色酒店。南区为广场,将为休闲的市民提供地下停车位和五星级影院。

但是,与西单、王府井、崇文门等核心商圈相比,三里屯在消费者传统印象中,由于业态不丰富,并非购物者的第一选择。以西单商圈为例,在商业街两侧,布局了西单商场、中友百货、君太百货等多家知名百货店。同时,西单大悦城的出现填补了该商圈购物中心业态的空白。在这家商场中,不仅有众多品牌可供消费者选择,商场还有餐饮、娱乐休闲等各种娱乐业态。

除了百货店和购物中心外,西单商圈还有西单明珠和西单华威两家大型市场,与西单商圈其他业态形成互补。至此,西单商圈可以满足高中低端的各个消费阶层。

王府井作为北京另一大知名商街,也通过完善的业态吸引着消费者。在王府井商圈内,不仅有乐天银泰百货、新东安广场、百货大楼和东方新天地、工美大厦、上品折扣,还有美特斯邦威旗舰店等服装专卖店。

与王府井和西单商圈相比,三里屯商圈的商业密集度还存在较大差距。如果三里屯在未来想与西单和王府井商圈并驾齐驱,但是,3公里长的酒吧街要想成为核心商圈,还有很长的路要走。

掣肘二

交通不便停车难 商圈承载不了大客流

目前,三里屯在向核心商圈进化的过程中,除了商业升级之外,还面临不小的交通瓶颈。由于聚集了大批酒吧、娱乐设施,导致本就狭窄的道路时常拥堵不堪。

很多消费者表示,从二环到进入三里屯Village不足3公里的道路,花费半小时以上时有发生。而新的北京旅游集散中心落户三里屯附近后,还会加重道路的“负担”,这些都是三里屯商圈在商业发展过程中需要直面的难题。

商业专家表示,一个商圈要想步入主流行列,必须有承受大量客流的能力。一方面,这个商圈需要配备便捷的轨道交通设施;另一方面,商圈还需要拥有大量便捷的停车条件。

由于距离地铁站较远,很多消费者下地铁后,都需要乘公共汽车前往三里屯商圈,而路面常常拥堵,给很多消费者带来不便。

与西单、王府井等核心商圈相比,三里屯商圈的停车位数量较少。记者多次走访三里屯商圈发现,很多车辆都会停在雅秀市场外的路边等待空余车位,这不仅浪费了消费者的时间,也加剧了路面交通的拥堵。而在王府井商圈,乐天银泰百货、东方新天地都有大批的车位“静候”消费者。而且在王府井北大街外,还设有多个停车场。

其实,不少商圈都是因为停车便利而崛起,而免费停车位更是成为不少商家揽客的绝招。仅仅通过3年时间就实现盈利的金源新燕莎MALL,就是通过近一万个免费停车位的优势“俘获”了消费者,据统计,近四成以上的顾客都是冲着停车方便来此消费。不仅是金源新燕莎MALL,选址“前不着村后不着店”的永旺购物中心,能够吸引大批顾客驱车前往,也是得益于其便捷的停车环节。

掣肘三

缺乏文化积淀 商圈难形成聚集效应

除了交通不便和商业配套的制约外,三里屯在酒吧文化之外,缺乏商业文化的积淀也是困扰其步入核心商圈行列的重要因素。

三里屯的酒吧文化要从1989年谈起,当时,第一家酒吧在三里屯南街开设,这也是北京第一家酒吧。1995年,两个留学归来的年轻人在三里屯北街58号开张了第一家酒吧。由于三里屯靠近使馆区,习惯在酒吧消费的外国顾客捧红了早期三里屯的酒吧。而且,三里屯所处区域外资企业密集,白领会经常光顾。不少人看到开酒吧效益可观纷纷效仿,不久后,三里屯就逐渐形成了南北酒吧街。

渐渐,三里屯商圈成为了“夜经济”的代名词,一批根植夜间消费的娱乐场所兴起。

不过,单纯依靠酒吧文化扬名,缺乏商业的文化积淀,让三里屯丧失了很多不热衷于在酒吧消费的客流。对此,不少业内人士认为,三里屯商圈需要在酒吧文化之外,找到其他特色业态作为吸引客流的支撑。

实际上,不少老商业街尽管商业规划存在不合理之处,但还是通过长久积累的知名度不断吸引客流。以开市不久的前门商业街为例,尽管实际客流与商业街入驻品牌的目标客层存在错位,但这并没有影响前门商业街招商的进程。

据前门商业街管理委员会的一位工作人员表示,前门大街共有商铺103家,其中国内品牌约占71%、国际品牌约占29%,这其中就包括ZARA、H&M等知名品牌。而且,记者实地走访发现,前门商业街每日的客流量极大。

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