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聚焦南城价值洼地 写字楼市场前景可观

新闻来源:北京写字楼在线----网摘  更新日期: 2010-06-14
摘要:
    城市南部地区作为北京未来发展的重要空间和京津冀区域合作的门户通道,对于实现发展空间布局规划,促进经济发展具有重要意义。近期,专业房产服务机构都市广宇物业选取了狭义的南城区域中的宣武广安门、崇文新世界、丰台丽泽商务区的写字楼市场进行了实地调研并发布了写字楼市场报告。该研究报告试图探究所选区域写字楼市场的需求主体和发展规律,并在此基础上结合政府对此区域的发展规划,并对未来的市场格局演变进行了预期。报告内容指出:随着北京经济连续多年的高速增长,商务气氛也逐渐向南部扩散,南城的商务发展正在迅速崛起。
一、北京南城概况及范围
    北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域,狭义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区,广义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区、大兴区等。它是由几个区组成的商圈范围。北京南城从外延来看是由北京的几个行政区组成,各属于不同的行政区管辖。在北京商圈建设中,长期以来形成了“重北轻南”,业态“北密南疏”的格局。
    近几年来,北京市委、市政府提出了实行政策倾斜、加快南城发展战略决策,并实施了以基础设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要内容的南城发展计划,大商贸产业已经形成为南城的先导产业,形成了北京南城特有的商圈。特别是去年,引发舆论高度关注的城南行动正式启动。11月5日,由北京市34个部门和宣武、崇文、丰台、房山、大兴五区共同参与与制定的北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式发布。按照该计划,未来三年,城南地区的发展重点放在了基础设施、主导产业、特色产业、民生改善四个区域。市区两级财政加上带动的社会投资,预计投资总额可到2900亿元。此前,由于南城土地放量,区域内地产迎来了多年来未经过的高度管制与发展,区域地王出现,价格涨速明显,地铁四号线开通,带来了宣武、崇文、丰台的发展,而房山区也一直借助各种利好不断树立在地产方面的地位。
    从房地产行业来说,城南区域的发展规划将带来资金和交通的两个利好方面。首先是资金方面,2900亿元的总投资将会给城南地区相对滞后的发展面貌带来明显的改善,对城南地区的发展奠定坚实的基础。交通方面,未来三年,将推进11条跨区交通的通道建设,工程规模达到246.3公里。此外,还将推进16条区域主干道建设,工程规模达101公里。未来三年,按照城南行动规划,将建成京太高速北京段、蒲黄鱼快速路、万寿路南延、马家堡西路南延4条南北通道。
二、南城写字楼市场
    北京的商务区主要集中在东部和北部,而南城似乎长期以来都与商务区无缘。但随着北京经济连续多年的高速增长,商务气氛也逐渐向南部扩散,南城的商务区也在迅速崛起。经过近两年的发展,目前南城已有三个商务区初具规模:宣武门广安门商务区、崇文区的新世界商务区和丰台区的丽泽商务区。
广安门商务办公区及辐射区域写字楼市场
区域概况
    宣武区写字楼项目集中在广安门商务办公区及宣武门传媒大道区域。广安门商务区地处宣武腹地,以广安门桥为中心,以广安门内、外大街为分界线,集中分布在南北两端,总占地面积约1平方公里。目前,这里已经成为全区企业密度最大,企业经济实力和规模最强的地区之一,在区域经济发展中占有举足轻重的地位。具宣武区统计局数据显示,该区域企业密集分布,2009年最新统计共有企业699家,就业人数达到23853人,是写字楼需求最为集中的区域。
    作为广安门商务区的辐射区域,传媒大道的建设始于2001年10月,为迎合“十一五”规划的发展需要,宣武区结合自身优势,提出了在宣武门到南二环路两侧开发建设国际传媒大道的设想。传媒大道位于北京市宣武区,北起宣武门,南至南二环,南北长3.2公里,道路规划宽度为70米,总占地面积约为560万平方米,投资将近280亿元。其打造目标为集新闻传媒、科技传媒、教育传媒、娱乐传媒、通讯网络传媒为一体的综合文化产业核心区。
    从企业类别划分来看,区别于CBD的高端客户,宣武区的写字楼需求主要来自于大中型国企和小型外资企业,特别是国有企业和有限责任公司。从行业划分来看,该区域的写字楼需求主要以批发零售业、商务服务业、传媒、金融为主,行业之间的协调发展与相互衔接,使这里的产业链条不断延长,特别是会计、法律、信息等中介机构以及银行、保险、证券等金融机构的聚集,为商务区发展提供了全方位的配套服务。
市场表现
    广安门写字楼市场,多为内资企业自主开发项目,项目集中在以广安门桥为中心,以广安门内、外大街为分界线,集中分布在南北两端,总占地面积约1平方公里区域内,如港中旅大厦、高新大厦、机械大厦、信息大厦、中设大厦等。这些项目建成年限较为久远,各种配套设施相对落后,多为乙级写字楼,租金报价也相对低廉,平均价位为3.2元/天/平米。其中,高新大厦报价3.6元/天/平米,机械大厦报价2.7元/天/平米,信息大厦3.2元/天/平米,中设大厦3.2元/天/平米,这些项目的入住率基本维持在80%—95%的范围内,造成高入住率的原因有几方面。一方面,该区域新放量项目不多,很多项目都是上世纪90年代投入使用,对选址企业来说,出于对办公环境、交通地段等多种因素的考量,企业客户不会轻易迁址,导致迁址不频繁。另一方面,此区域的入驻企业多为规模较小的发展中企业,出于商务氛围的考量,这些企业基本围绕着大型企业自主开发的项目,或临近一些大型企业总部的项目进行选址,也就促使了这些项目的入住率居高不下。除这类项目外,广安门商务区还零星分布了一些,较新的项目如福地中心、郎琴国际等,这些项目体量大、配备设施完善,租金报价为4—5元/天/平米,但新增面积相对有限,对原有项目冲击不大,没有对区域内原有租金水平造成太大的波动。
    传媒大道的写字楼项目,历经近10年的建设,现已初现轮廓。环球财讯中心、庄胜广场、富卓大厦、沃尔玛购物广场、北京移动通讯枢纽楼等让这条传媒大道端倪初现。区域内的市场需求主要来自于大型国企和小型外资企业,以地标性项目环球财讯中心及区域内开拓者庄胜广场尤其明显。环球财讯中心以新华社、中农集团为代表的金融、传媒类大型国有企业、及事业单位为主,几乎没有其他类别的入住客户。庄胜广场则是大型内资及小型外资企业聚集的代表项目,一些内资企业都租用了整层的面积,比如华为3Com公司《阳光直通车》编辑部、中国金币总公司、上海贝尔阿尔卡特股份有限公司。还有很多外资、港资的公司都在此设立分公司及驻京办事处,租赁面积普遍不大,比如韩国首尔产业通商振兴院北京代表处、东机贸香港限公司北京办事处、凯士林中国北京代表处、日探株式会社北京事务所等等。和CBD区域的入住企业相比,此处的涉外机构资质略逊一筹,行业构成也相对分散,区域内便利的道路、轨道交通和CBD区域相差无几,但5元/天/平米左右租金价位却有着明显优势,入住率达到95%。
发展预期
    目前,宣武广安门商务区的发展相对滞后,加强商务环境建设,完善基础设施,改善交通组织,集中力量解决土地开发,为长远发展创造条件是当务之急。政策上,《促进城市南部地区加快发展行动计划》的颁布,给包括广安门在内的南部商务区带来了利好的消息,有利于加快推进商务区产业结构调整,进行各类资源的有效整合。未来将依托水利部等水电企业集中的优势,大力发展产业链行业,提高水电经济对地区经济增长的贡献率。另外,未来将会有更多金融、会计、法律、咨询、信息等配套的商业专业服务企业入驻到广安门商圈,完善广安门商圈的综合服务功能,促进广安门商圈写字楼市场的发展。
    传媒大道区域的写字楼市场,配套设施及项目自身条件较宣武区其他区域相对成熟,这些方面都集中体现在租金和入住客户资质上。但相较于CBD、中关村以及金融街的鲜明定位,宣武的国际传媒大道的定位显然过于模糊,尤其是中央电视台、北京电视台以及凤凰卫视先后入住朝阳区,给宣武的传媒大道带来了不小的挑战。除去交通便利、政策扶持的先决条件,如果区域内部的商务氛围能进一步培养,相信将会吸引更多的品牌客户入住,从而使区域品质整体提升。
新世界商圈及其周边写字楼市场
区域概况
    崇文门区域地处城市中心,西北紧邻王府井东单商圈,东北为建国门商圈,西边为前门和庄胜SOGO商圈,东南为广渠门商圈,区域互动具有良好的条件。在崇文门,以新世界百货、新世界万怡酒店、新世界太华公寓、正仁大厦等为核心,配套各种餐饮娱乐设施,构成了崇外大街商业动力基地,并形成了成熟完善、商务气氛浓厚的新世界商圈。
    2009年,崇文区出台了《关于全力服务驻区企业确保经济稳定增长的具体措施》专项资金,以扶持中小企业发展,该项资金将进一步拓展政策惠及面,采取财政补助、贴息等多种形式,对有发展前景的商贸服务、文化旅游、体育休闲等企业项目重点予以支持。在资金支持上,除专项资金外,崇文区还加大了政策性担保力度,这将及时有效地帮助中小企业解决融资问题。
    新世界商圈区域的写字楼项目大多分布在崇文门内大街东西及广渠门内大街南北,写字楼市场是在发展新世界购物中心的基础上,逐步出现了京文大厦、新成文化大厦、国瑞城、正仁大厦等写字楼项目聚集,改变了单一的商业物业状况,形成了多种业态并存的区域状况,并逐步向南拓展,分布了新裕商务大厦、通正国际大厦、雍贵大厦、鼎新大厦、长保大厦这样的纯写字楼物业项目,这些项目区别于新世界写字楼、国瑞城这样的商业综合体,具有更单纯的办公氛围。
市场表现
    新世界商圈区域的写字楼项目,最有代表性的是商圈地标项目新世界中心,和区域内近两年入市的国瑞大厦。这两个项目同属甲级写字楼,地理位置仅有一街之隔,在租金报价上由于配套设施新旧差异等原因,造成了一定差异,新世界中心租金报价4.3元/平米/天,国瑞城大厦5.0元/平米/天,其他项目租金报价持平或略低正仁大厦4.3元/平米/天,新城文化大厦4.0元/平米/天、京文大厦为乙级项目租金报价在2.7元/平米/天。空置率方面,老项目空置面积所剩无几,其中新世界中心、新成文化大厦空置率仅在5% 左右,正仁大厦、京文大厦出现了满租的状况。相对较新的国瑞城由于招租时间短、租金报价高的略势,空置率在60%左右。从需求上来看,由于崇外大街被定位为以现代商业为主的现代时尚商业街,以百货和市场为主,属于传统的商业类型。区域内的商业娱乐氛围成熟,写字楼项目基本属于大型商业加写字楼的类别,或紧邻商业中心,服务群体主要以崇文和东城交界的人群为主,辐射波及宣武、东城、丰台、朝阳等区域人群的活动范围。这样的区域氛围,吸引了教育、培训企业的大量入住,高档的百货商圈、便利的交通枢纽、具有消费能力的高密度人流、环境优雅的高品质写字楼,这些因素促使此类企业在区域内聚集。例如,新世界中心内入住了艾迪国际教育,国瑞城大厦入住了新东方,新成文化大厦入住了学大教育、精华学校,京文大厦入住了卓化教育、新动力教育等,这些企业的需求面积包括办公面积和培训面积,所以租赁情况多以整层大面积为主。
    广渠门大街作为崇文门新世界商圈的辐射区域,写字楼市场发展迅猛。租金报价方面,入市时间最短的雍贵大厦引领区域租金水平,租金报价为6.0元/天/平米,处于广渠门区域项目报价的峰值水平。其他项目租金报价在3.5—4.5的区域范围内,其中通正国际大厦为4.5元/天/平米,鼎新大厦为4.0元/天/平米,长保大厦为3.5元/天/平米。这些项目的需求基本来自于内资企业及事业机关单位,客户资质总体情况最好的为雍贵大厦,大厦的A、C座被医药、汽车、建筑等领域企业多层或整层租用,B座为酒店用途,D座部分面积被拆分出租。空置率方面,区域内项目的入住率都保持在85%—95%的水平,鼎新大厦出现了满租的状况。
   东花市、祈年大街等区域分布有工商联大厦、MOHO国际、宝鼎中心等,项目分布相对零散,没有形成大规模的写字楼聚集群落。租金报价约在3.0—3.5元/天/平米的水平,租用群体多为内资企业,其中事业单位占有一定比重。天坛区域内在体育总局、体育协会、各类训练场的带动下,体育商贸业相对发达,但商务氛围相对欠缺,仅有北玻大厦、鹰岛大厦等建成年代久远、配套设施相对落后的写字楼项目。
发展预期
    新世界商圈目前区域定位以商业娱乐为主,区域内商务氛围稍显薄弱,主要与区域的定位相关,因为区域本身为文化旅游和娱乐商业的发展定位,商务只是区域发展的一个附属产物,是随着商务发展而逐步发展起来的。
    近几年来年崇文区政府对崇文有一个比较明晰的定位和规划,区域定位以新世界商圈为主,商圈内部完善商业项目的同时,更是把商务办公的建设提到一个很重要的层面上,力求逐步弥补高品质商务办公项目在此区域的空白。目前,区域内的崇文门菜市场已于5月迁出,原址日后将用作商务办公用途,区域内将加大高品质办公物业项目的开发力度,未来区域内的单一定位将调整的更为综合、优化。
    整体区域价值的提升,将会带动写字楼需求的调整,需求范围将逐步扩大。目前,区域内的办公物业项目多为出租型,比较适合对未来不是很确定的中小企业的需求。未来,逐步完善的商业配套及商务氛围,将会导致以内资中小企业为主的需求市场的结构重组,入住行业更加多样,产业链企业构成将日趋完善,客户梯次也将得到极大的补充和改善。
丽泽金融商务区写字楼市场
区域概况
    丰台区的构建的发展格局主要涉及四个区域,即丽泽金融商务区、丰台科技园区、大红门服装商务区、河西生态休闲旅游区。其中,重点发展的新兴金融功能区是丽泽金融商务区,该区域已被纳入首都“一主一副三新四后台”的金融业发展规划布局,成为三个新兴金融功能区之一,并被明确为首都金融业发展新空间。丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间,以丽泽路为主线,东起菜户营桥,西至丽泽桥,南起丰草河,北至红莲南路,核心地段距金融街仅5公里,距西客站1.8公里,距北京南站2.6公里,二、三环路经过该地区,周边有京石高速公路、京开高速公路及京津塘高速公路。商务区占地面积4.36平方公里,规划调整后总建筑面积将达到650万平方米,并按照公建、居住、配套6:2:2的比例,开发建设高档写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施。
市场表现
    丽泽区域内现有写字楼项目多在丽泽桥至菜户营桥区域内,没有形成写字楼集群,在丽泽路南北零星分布,且多为乙级项目,入市时间相对久远,体量小,租金水平在3.0元/天/平米左右,较2009年同期租金水平相比,有0.2—0.3元的增幅,但租金的上涨并没有带来空置率的上扬,空置率持续保持在非常低的水平,入驻群体稳定。比较有代表性的项目有美克大厦、望园大厦、华胜写字楼、亚视大厦、航丰园大厦等,这些项目建成时间相对较长,配套设施相对落后,但由于区域内长期没有新入市项目,可选项目十分有限,相对低廉的租金与区域内的发展中企业的办公空间支出预算相契合,所以吸引了稳定的租户群体,其中望园大厦、华胜写字楼、航丰园大厦出现了满租的情况,美克大厦和亚视大厦也保持在95%左右的入住率。甲级写字楼方面,多为近两年落成项目,集中在菜户营桥附近,有代表性的有金泰地产大厦和金唐国际大厦。金泰地产大厦主要为金泰地产集团自用项目,只有两层对外出租,约为18000平方米,目前被两家有合作关系的企业以3.0元/天/平米的价格租用。金唐国际金融大厦,目前还处于内部装修阶段,有消息称中国银行及农业银行技术中心将于本年第三季度入住。
    需求上,丽泽区域原有写字楼的入住企业多为内资中小型企业,租用面积相对零散,普遍不大。行业分布上来说,入住群体并没有呈现出明显行业集中性,虽然有政策上的因势利导,但发展相对滞后,项目及周边配套设施相对落后,无法满足大型企业的办公需求,依附于这些企业的产业链相关行业及服务类企业也自然无法实现规模性的聚集。近两年新落成的项目,由于项目自身及周围配套设施都相对完善,客观上可以满足大型企业的选址要求,入住群体多是大型的内资机构。从行业上来说,由于紧邻金融街的地理区位及新型金融功能区的定位,及与金融街、CBD区域相同的支持金融业发展的各项优惠政策,和丰台区另外出台的专门促进丽泽区域金融企业的优惠方针,吸引了金融相关的企业入住。
    房地产开发方面,受政策影响,丰台区域的价值洼地越来越被人们关注及重视,丰台区统计局2009年8月发布的统计数据显示,丰台区域内写字楼项目自2006年以来施工面积、竣工面积均呈现逐年递增的趋势,空置率方面受市场新注入面积影响,2008年较2007年相比增加了15.8%。目前,丽泽商务区的写字楼市场刚刚启动,现有建成项目少,连片土地处于待开发状态,开发成本低于金融街、CBD等金融功能区。预计在下一季度入市的项目有金唐国际金融大厦,将会给丽泽金融商务区带来46637.36平方米的面积。此外,座落于金唐国际金融大厦西侧的,“北京第一高楼”金融信息大厦项目也即将启动,建成后将用作中经社控股全球行政及运营总部,届时将成为丽泽金融商务区金融业态聚集的重要基地。
 
金融街与丽泽金融商务区比较
区域规划
    金融街区域目前已建的建筑面积450万平方米,其中住宅部分建筑面积68万平方米,占总面积的15%。写字楼部分建筑面积320万平方米,占总面积的71%。
    丽泽金融商务区的规划范围包括卢沟桥东区(马连道、三路居、菜户营、东管头)、万泉寺、西局、太平桥等4个行政单位,总面积为8.09平方公里,分为外围居住、混合配套区,丽泽商务区和商务区景观环三个功能区。其中,商务区核心规划区域,面积约2.79平方公里,分为金融文化混合区、金融商务核心区和金融休闲混合区三部分。
投资规划
    金融街的最初规划为全部投资460亿元,已经完成投资380亿元。
    丽泽金融商务区的计划投资额更高,达到600亿元投资,其中305亿用于土地一级开发,295亿为其他相关投资。规划目标全部实现后的丽泽金融商务区年经济总量预计将达到200亿元左右。
政策支持
    在金融街内入驻的国内外金融机构,均享受《北京市西城区人民政府关于促进税源发展和鼓励吸引资金的试行办法》(西政发[2001]16号)等政策,即新注册企业免交工商注册登记费、对为西城区经济发展做出较大贡献的企业法定代表人给予奖励等。给予在北京金融街区域内购(租)办公用房,并为西城区经济发展做出较大贡献的全国性金融机构总部、国际金融机构总部、国内外金融机构的区域性分支机构(省市级以上)给予一次性购(租)房补贴。购买办公用房的补贴标准为1000元/平方米。租用办公用房的,根据其对西城区经济发展的贡献程度,给予一次性租金补贴。鼓励国际金融机构预租国际金融商务区域内的办公用房。对于提前预租或首次租用该区域办公用房的国外金融机构给予租金优惠,优惠期限为三年。从起租之日算起,第一年、第二年和第三年的租金分别为市场价格的50%、70%和90%。
    丽泽商务区将全面享受本市现有支持金融业发展的各项优惠政策,金融街、CBD等其他金融功能区所享受的金融发展政策在丽泽商务区也完全适用。除此之外,丰台区出台了专门促进丽泽金融商务区发展的政策,为金融业入驻发展提供了更大的吸引力。 新出台的政策规定,对入驻金融机构给予一次性资金补助;对金融机构在商务区内购置办公用房给予一次性购房补贴,租用办公用房的实行3年租金补贴;对总部型金融机构采取土地定向协议出让,并在商务区内及周边为金融机构提供配套公寓和住宅。
行业分布
    金融街经过10余年的发展建设,目前金融街及周边地区办公的企业已达1340家,拥有530多家知名企业和机构,除了三大金融监管机构外,还有35家中央部委机构、9大国内商业银行总部、58家中央直属企业、19家上市公司以及21家外资金融机构进驻金融街,另外还有38个中央部委机关及金融监管机构使之完全确立了金融中心的地位。
    丽泽金融商务区未来将成为聚集国内外新兴知名金融机构的高端产业功能区,其规划定位为“现代化的首都金融发展新空间”和“新兴金融机构聚集区”。未来的丽泽,将吸引大量创业投资、私募股权基金等新兴金融机构,交易所、期货市场等金融要素市场和各类金融投资机构;此外也包括银行、保险、证券等金融业总部,以及国内外大型企业总部。进驻的行业及相关企业基本是政府重点发展金融、保险、证券等行业。
发展预期
    丽泽金融商务区做为金融副中心,金融中心的有力补充这一定位,还没有完全发挥其全部功能。在调研中发现,区域中的商务氛围还需要培养,各种配套设施还亟待建设。
    目前,国家对住宅市场进行严格的把控,使得住宅领域内不论是房地产开发还是租售市场都持谨慎、观望态度。相比之下,商业地产领域的发展预期更被看好,这给丽泽金融商务区的建设带来良好的契机。这里会成为城市内最会一块可大面积开发的区域,写字楼的开发和使用成本明显低于其它相对成熟的商务区,再加之政府的导向和优惠政策的扶持,一定会促使一大批金融机构在此运营,它有可扩充办公空间及降低运行成本的优势,交通的改善会使这里成为新的业务据点,比如说数据部门、科技部门等金融业务的二线部门很有可能在短时期内迁址到紧邻金融街的丽泽商务区内办公。
    丽泽商务区除了在运营成本低于其他商务区外,在区域环境上还有一定的优势,这个区域的建设用地和绿地面积的比例是1:1,另外还有两条人工河,按照建设规划,这里毕竟建设生态的高端写字楼集群。轨道交通的建设使该区域未来有四条地铁从这里穿行,已开通的有4号线、5号线,和即将建设的14号线可到北京新南站及16号线可到金融街,还有北上就可搭载的10号线能连接中关村西区,彻底使这里实现交通四通八达。
    综合以上有利形势,丽泽商务区的写字楼市场将逐步启动,北京住建委数据显示:即将开发的写字楼项目有兴丰大厦、鑫园国际大厦等。这些项目的启动将会给该区域注入新的“血肉”,届时作为首都的新兴金融功能区,将会聚集来自金融业总部、新兴金融机构和各类投资机构及国内外的大型企业总部,市场价值潜力巨大,而且会成为发展最快的商务区之一,有效地缓解金融街土地及楼价节节攀升的局面。
    目前,南城区域的市场较全市整体水平来说,依然是一块区域短板。但不可忽视的是自2009年11月5日,由北京市34个部门制定的《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式对外发布后,北京南城地区携诸多利好一路狂奔。相信未来,不论是相对成熟的宣武广安门商务区、崇文新世界商务区,还是亟待开发的丰台区域丽泽商务区,都将迎来阶段性的急速发展,而这些区域的辐射能力将带动南城整体区域的发展,区域价值洼地将逐渐填平,从而实现城南五区的相互融合,建立起城市多元化,各城区中心相互依托互为补充的发展格局。
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