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京商务写字楼销售价格渐上扬 市场迎来繁荣期

新闻来源:北京写字楼在线----网摘  更新日期: 2010-06-14

地产调控政策剑指住宅市场,商业地产反而迎来了春天。近日在深圳智慧广场举行的“国际资本对接中国商业地产”论坛上,与会专家和投行高层认为中国未来30年商业地产是最值得投资的渠道,而国内酝酿多时的房地产信托基金(REITs)将进一步增大商业地产的投资价值。另据消息称,房地产信托基金即将在北京、上海、天津等城市试点。

商业地产将处于30年的繁荣期

社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,国内商业地产项目今年肯定会很好。一是资金会发生比较大

的扭转。过去资金炒住宅,现在政策收紧,会有一部分资金流入商业地产;二是去年住宅市场快速发展,住宅市场的快速提升是商务地产发展的基础。只要是住宅发展快的地方,商业地产也会随之快速增长。

数据显示,北京商务写字楼最近一个月销售跟价格在逐渐往上走。易宪容认为调整商务地产跟住宅倒挂的机遇已经到了,未来一段时间将是商务地产很好的机遇。其判断,中国经济只要让房地产住宅这一块的泡沫调整过来以后,房地产未来快速增长三十年没有问题。而写字楼、商务楼肯定是未来三十年最繁华的地方。

对全球资金来说,国内商业地产对外的限制也比住宅限制要小得多。

摩根大通银行副总裁陈思冲也持同样观点。从全球趋势来说,中长线商业地产的比例会越来越重,特别是在现有环境下,会有部分资金投入到国内商业地产中。因为商业地产的前景很好,而中国才刚刚起步。

国内REITs应注意控制负债率

但与会人士认为,现在中国的商业地产缺乏一种东西,即房地产信托基金(REITs)。陈思冲表示,全球排名靠前的房地产公司持有商业物业的比例占60%-100%不等,占100%的基本上都是房地产投资信托基金。从国际经验来看,商业地产一个很重要的渠道就是房地产投资信托平台。而投资者投资REITs看重的是每年分红收益率和低风险,并且可以参与中国经济、房地产长远增长收益。

在R EIT s运用上,陈思冲认为国内设计者可以参考海外经验。在税务方面给信托基金以优惠。

另外,也要汲取国外的教训,海外一些REITs负债率达到70%-80%.但2008年这些REITs因为资产下跌,债务高企进而产生财务问题。所以国内在设计REITs平台时应重点考虑债务率的限制,不能让REITs负债太高,这对于风险控制会更好。

与此同时,陈思冲不建议国内房产公司出售商业地产。他表示,国外房地产投资信托基金拥有的物业(写字楼、商业地产)没有散卖,都是整栋拥有的。而国内一些公司可能因为出于资金运作的考虑或其他因素,他们会把1/3或一半的写字楼出售。这样中长线来说对物业增长是有影响的,因为地产公司无法控制整栋楼的住户,这种物业就不太适合房地产信托基金。

北京甲级写字楼市场租金连续数月爬升

对只在奥运会期间参观过一次奥运主会场的姚小姐看来,鸟巢和水立方如今于她而言已不再遥远。作为IBM销售部的一名员工,两个多月后,她和同事们即将搬入水立方西侧龙形建筑盘古大观的“龙头”中办公。“到时候,奥林匹克中心区的全部景色将尽收眼底。”“大家都非常期待搬进新的办公室,我们甚至已经集思广益早早地给‘新家’起好了名字。”姚小姐难掩兴奋。

2009年12月,IBM完成了与盘古大观写字楼的签约,共计7层,面积2.2万平方米。该笔交易为2009年北京写字楼外资企业租赁市场之最,同时也成为北京写字楼市场触底反弹的标志性事件。

写字楼市场持续回暖“IBM签约新的写字楼并非个案,”第一太平戴维斯商业楼宇部助理董事温书阅表示,“从去年第四季度开始到今年的一季度,北京写字楼市场的出租率和租金都呈现出逐月上升的态势。”根据第一太平戴维斯的监测,今年一季度,北京写字楼市场净吸纳量环比下降51%至14万平方米,但仍处于较健康水平,高于2009年第一、二季度,接近第三季度。“这一下降是受到春节以及相关的审批手续和租约谈判的影响。”而在空置率方面,北京写字楼市场的平均空置率为18.1%,环比下降1.5个百分点。除了东长安街地区轻微上升了0.7%之外,其他所有区域空置率均有所下降。

世邦魏理仕中国区办公楼服务部负责人马乐表示:“中国的甲级办公楼市场的租赁活动已经活跃起来,主要租户已恢复了他们的迁址或扩张计划。”这其中,受金融危机影响而沉寂了近一年的外资机构开始发力。“原本被搁置的搬迁尤其是扩租计划又被大多数外企提上了议事日程。”仲量联行北京研究部主管秦晓梅如是说。

2009年10月,渣打银行(中国)有限公司与北京环球金融中心签署租赁协议,租赁面积9000平方米;日本电信巨头NTT签约凤凰置地广场。2009年12月,英特尔(中国)有限公司正式签约环球贸易中心,承租其8830平方米的写字楼;诺和诺德也同样租赁了北京环球金融中心9000平方米写字楼。进入2010年,苹果(Apple)中国又宣布租下国贸三期5000平方米的面积。

除了外资机构,本土的实力企业由于受金融危机影响较小,因此也是写字楼市场回暖的主要推动力量。

“保险机构、金融机构都是内资企业中写字楼租赁市场的主力,保险公司同时还是写字楼投资领域的大户。”温书阅表示,内资保险金融机构的发力,也是导致目前大约半数金融街[8.77 1.04%]区域甲级写字楼面积实现满租的主要原因。“目前北京金融街写字楼的空置率仅为2.9%,是2001年以来的最低水平。”市场信心恢复种种迹象表明,4月以来针对房地产行业的宏观调控却令写字楼市场毫发未损。

根据数据监控中心北京300余个在租在售活跃楼盘中的90个热点楼盘进行的抽样调查,今年3月至5月间,90个项目中,有90%的项目租售价格提升,其中有约27%的项目租售价格涨幅超过两成,租价最高涨幅达到60%。

而第一太平戴维斯针对一季度北京甲级写字楼市场的监控也显示,其平均有效租金连续第二个季度上涨。由于没有新的供应以及净吸纳良好,一些地区因需求尤为旺盛而供给不足,导致今年一季度租金上涨了3.4%,达到每平方米每月人民币157.8元。

“租金上涨反映了在过去三个季度市场连续回暖,以及经济持续复苏下,实体经济业主对市场的信心也在逐渐恢复,而他们的实际业务也确实有了新的起色。”秦晓梅表示。

“而所有的一切变化都基于实体经济的恢复。”温书阅分析认为,正是实体经济的恢复带动了相关产业的发展,导致企业规模不断上升,其对于办公面积的需求也不断提高,因而写字楼市场的出租率不断上升,空置率持续下降,租金水平不断上扬。

“在未来三到五年,随着实体经济的不断发展,这种趋势会愈演愈烈。”温书阅判断,除非再出现全球性的金融危机,否则在实体经济的带动之下,写字楼市场大起大落的可能性几乎不存在。

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